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行业核心观点

公募FOF 入市有利于提振公募REITs 市场投资信心、有望引入增量资金并优化投资者结构，疫后经济有望持续修复，公募REITs 业绩有望边际改善，建议关注估值具有优势、业绩预期改善的项目。

投资要点：

市场回顾：（1）收益率，7 月中证REITs 指数上涨4.39%，表现弱于权益、商品期货，强于债市。从7 月涨跌幅看，本月REITs 市场绝大多数上涨，已上市的28 支REITs 中27 支都呈上涨趋势；（2）成交量，REITs 市场整体成交活跃度大幅上升。7 月月度成交额为72.35 亿元，日均成交额为3.45 亿元，环比上升29.4%；月度成交量为175,029 万份，日均成交量为8334.70 万份，环比上升40.3%。（3）换手率，7 月份换手率显著上升至21%，较6 月明显提升。

公募FOF 入市有利于提振公募REITs 市场信心，优化投资者结构。2023年7 月多家基金管理人发布公告称，旗下部分FOF 产品已完成证监会备案，将公募 REITs 正式纳入这些产品的投资范围内（中国经济网）。

公募FOF 的入市将为公募REITs 市场带来新的增量资金，提振市场信心，优化投资者结构。根据wind 数据统计，2023 年7 月，变更投资范围以将公募REITs 纳入投资范围的FOF 产品共计有99 支，基金规模合计661 亿元，简单假设以上基金的5%用于投资公募REITs，对应为公募REITs 带来的增量资金大约30 亿元，约为7 月末已上市公募REITs流通市值的8%。

公募REITs 资产类型以及投资主体有望进一步丰富。7 月，商务部等13 部门发布《关于促进家居消费若干措施的通知》，提及支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；国家发展改革委《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》，提出“鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”；证监会2023 年系统年中工作座谈会，提及“抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs 项目落地”；国家发展改革委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》提及“支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）”。

预期可供现金分派率情况：截至8 月4 日，已上市REITs 总市值达到926.04 亿元，C-REITs 整体的现金分派率6.6%（按照最新市值计算），其中产权类为3.9%，经营权类为9.0%。

风险因素：基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募发行进度不及预期；业绩不及预期；数据统计偏误等。

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